¿Cuándo aplica la inversión del sujeto pasivo en construcción?

Aplica cuando el cliente es empresario o profesional y la operación es ejecución de obra inmobiliaria (no solo entrega de material) según el art. 84.Uno.2º.f LIVA. La factura sale al 0% con mención "Inversión del sujeto pasivo, art. 84.Uno.2º.f LIVA" y el cliente liquida el IVA en su modelo 303 por autorrepercusión. NO aplica ISP si el cliente es particular (B2C): en ese caso, IVA 10% (reforma de vivienda habitual) o 21% normal.

¿Una reforma de baño a particular lleva IVA al 10%?

Sí, si se cumplen tres condiciones: el cliente es particular (B2C), la vivienda es la habitual del cliente y el material aportado por el constructor representa menos del 40% del coste total. Si falla cualquiera de las tres condiciones (vivienda no habitual, cliente empresa, material > 40%), el IVA pasa al 21% normal. Para obra nueva siempre es 21%, nunca 10%.

¿La certificación mensual de obra es factura Verifactu?

Sí. Cada certificación mensual sobre el porcentaje ejecutado es una factura completa F1 (no un albarán) y entra en Verifactu con su hash SHA-256, QR y envío a AEAT. La certificación final se ajusta sobre la última fase aplicando las retenciones contractuales (típicamente 5% o 10%). Si hay modificado de obra por cambio de proyecto, se documenta como factura nueva o como rectificativa según el contrato.

¿Mis subcontratas también van con ISP?

Sí, si las subcontratas son entre empresas y la operación es ejecución de obra. El subcontratista factura a la contrata principal con ISP (0% IVA, art. 84.Uno.2º.f) y la contrata factura a su cliente final con el régimen que corresponda (ISP si es empresa, 10% si es reforma de vivienda particular, 21% si es obra nueva). La cadena ISP se mantiene aunque haya varios subcontratistas.

Checklist Verifactu construcción 2027: ISP, certificación obra, subcontratas

La construcción tiene un régimen IVA propio que confunde mucho. Verifactu obliga a registrar todas las facturas con su régimen correctamente: el habitual 21%, el reducido 10% en reforma de vivienda y el caso especial 0% con inversión del sujeto pasivo en obra entre empresas.

Bloque 1 — Software adaptado (3 puntos)

#	Punto	Detalle
1	Tu software (Sage 50 Construcción, Presto, Arquímedes, Menfis, etc.) está adaptado a Verifactu	Pídelo
2	Genera hash SHA-256, QR, registro de eventos	Estándar
3	Soporta certificación de obra (factura mensual con porcentaje ejecutado)	Operativo habitual

Bloque 2 — Inversión del sujeto pasivo (ISP) en obra (5 puntos)

ISP es el caso especial más confuso. Aplica cuando el cliente es empresa y la operación es ejecución de obra inmobiliaria.

#	Punto	Detalle
4	Si tu cliente es empresa o profesional y haces ejecución de obra (no solo material): 0% IVA con ISP	Art. 84.Uno.2º.f LIVA
5	La factura lleva mención “Inversión del sujeto pasivo, art. 84.Uno.2º.f LIVA”	Obligatorio
6	El cliente liquida el IVA en su 303 (autorrepercusión)	No tú
7	NO aplica ISP si cliente es particular (B2C): IVA normal 10% o 21%	Diferencia clave
8	Subcontratas entre empresas también van con ISP	Misma regla

Bloque 3 — IVA reducido al 10% en reforma de vivienda (3 puntos)

#	Punto	Detalle
9	Reforma de vivienda particular (B2C): IVA 10% si se cumplen condiciones (no ISP)	Vivienda habitual del cliente
10	Condiciones para 10%: cliente particular + vivienda habitual + material < 40% del coste	Art. 91.Uno.2.10º LIVA
11	Si NO se cumplen: IVA 21% (obra nueva, vivienda no habitual, material > 40%)	Verificar antes de facturar

Bloque 4 — Certificación de obra (4 puntos)

#	Punto	Detalle
12	Obra grande con varias fases: factura mensual de certificación sobre porcentaje ejecutado	Habitual obra pública/privada B2B
13	Cada certificación es factura completa F1 (no albarán)	Va a Verifactu
14	La certificación final se ajusta a la última fase + retenciones (5%, 10% según convenio)	Lo habitual
15	Si hay modificado de obra (cambio de proyecto): factura nueva o rectificativa según el caso	Documenta el contrato

Bloque 5 — Subcontratas (3 puntos)

#	Punto	Detalle
16	Si tienes subcontratas: cada subcontrata factura con ISP a ti (si eres empresa)	Tu IVA soportado
17	Tú facturas al cliente final con tu régimen (ISP si es empresa, 10% si reforma vivienda particular)	Cadena ISP
18	Retención IRPF 1% si la subcontrata es autónoma persona física y eres empresa	Habitual obra

Bloque 6 — Certificados energéticos y trabajos accesorios (2 puntos)

#	Punto	Detalle
19	Certificado energético lo emite técnico (arquitecto) con su NIF y su Verifactu, no el constructor	Cliente lo paga aparte
20	Si lo facturas tú (porque lo encargas y trasladas): factura como gestión o honorarios según contrato	Aclara la operativa

Bloque 7 — Apoderamientos y certificado (4 puntos)

#	Punto	Detalle
21	Apoderamiento IZ862 / IZ863 a la gestoría	Imprescindible
22	Certificado digital vigente	Test
23	Si trabajas para administración pública: factura electrónica vía FACe (no sustituye Verifactu)	Ambas obligaciones
24	Conciliación con modelo 303, 111 (retenciones IRPF) y 190 (resumen anual retenciones)	Aparte de Verifactu

Preguntas frecuentes — construcción

¿Cuándo aplica la ISP en construcción?

Cuando el cliente es empresa y la operación es ejecución de obra inmobiliaria. Cliente particular: ISP NO aplica.

¿Reforma de baño a particular es al 10%?

Sí, si cliente particular, vivienda habitual y material < 40% del coste. Si falla, 21%.

¿La certificación mensual es factura Verifactu?

Sí. Cada certificación es F1 con hash, QR y envío a AEAT.

¿Las subcontratas van con ISP?

Sí, entre empresas. Cadena ISP completa.

Siguientes pasos

Checklist Verifactu general.
Verifactu para construcción y reforma — guía sectorial.

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